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2018
12-29
今年土地市场降温明显 明年房企拿地将趋理性
发布者:利来w66国际平台下载集團     浏覽次數:10440

 今年以来 ,房地産市场降温态势也在土地市场引发连锁反应。虽然供应的持续增加带动了市场整体成交量以及成交价格的上涨 ,但土地市场溢价率的降低以及土地流拍数量的增多 ,无不显示出土地市场凉意十足。

  中原地産研究中心的统计数据显示 ,截至2018年12月26日 ,全国50个大城市合计卖地金额为3.616万亿元 ,其中 ,热点城市卖地金额涨幅明显放缓;从土地溢价情况来看 ,热点城市溢价率基本在10%左右 ,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。除此之外 ,土地流拍数量再创新高。仅以一线、二线城市为例 ,截至目前 ,一线、二线城市住宅土地年内流标369宗 ,是近6年来最高水平 ,同比上涨156%。

  “土地市場溢價率走低疊加流拍數量增多 ,是市場降溫的直接體現。”昨日 ,58安居客房産研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示 ,究其原因 ,這主要是受三大因素共同作用。

  具體來看 ,一是基于對未來房價預期的判斷。今年8月份 ,住建部提出“穩房價、穩地價、穩預期”的要求 ,並且此前還明確提出要“堅決遏制房價上漲” ,受此影響 ,房企對未來市場預期表現得較爲悲觀 ,在此情緒主導之下 ,土地市場趨冷屬于預料之中。二是受限價政策影響 ,導致部分城市出現新房、二手房價格倒挂現象 ,這在一定程度上直接影響到土地溢價率 ,甚至導致土地流拍現象不斷發生。三是開發商資金成本壓力大。2019年房企面臨的最大壓力依然是融資難問題 ,雖然年內央行多次宣布定向降准 ,但由于監管層對于進入樓市的資金進行嚴格監管 ,因此 ,在拿地方面就會顯得捉襟見肘。

  中國銀行國際金融研究所研究員李赫認爲 ,造成土地溢價率走低的原因 ,除了受限價政策影響外 ,各地配建的保障性住房、競拍自持面積等限制性政策 ,也是造成市場迅速降溫的原因。從土地市場流拍數量來看 ,除了政策、預期、資金鏈等方面影響外 ,現階段拍賣地塊附帶條件過多、優質地塊較爲稀缺 ,也是造成流拍數量增長的因素之一。

  僅以12月24日北京底價成交的一宗懷柔地塊爲例。據悉 ,該地塊爲懷柔區廟城HR00-0014-6019等地塊R2二類居住用地、B1商業用地、S4社會停車場用地、A33基礎教育用地、U22環衛設施用地。從上述介紹中不難看出 ,該地塊不僅屬性相對複雜 ,包括大量的商業用地 ,從地理位置來看 ,更是處于北京的遠郊區 ,因此 ,房企競拍積極性較低。

  雖然土地流拍數量明顯增多 ,但從供應角度來看 ,數量也同步上升。

  中原地産研究中心的数据显示 ,今年以来 ,各城市土地供应数量明显增多 ,尤以一线城市最为亮眼。具体来看 ,11月份四个一线城市土地供应数量为87宗 ,而12月份以来截至27日 ,四个一线城市土地供应累计达到59宗。从全年情况来看 ,一线城市土地供应数量累计达到677宗。

  合硕机构首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示 ,从目前情况来看 ,一线、二线城市及部分经济较为发达的三线城市基本面相对保持稳健 ,无论是从土地出让数量还是房价 ,有望在企稳之后于明年出现小幅上涨 ,预计明年三线、四线城市的房地産市场增量需求将有所减少 ,房价难以维持此前的增速 ,土地出让规模也将相应收缩。

  “總的來看 ,明年土地市場將繼續呈現分化局面。”郭毅分析稱 ,一些調控政策有所放松、同時經濟層面有相應的産業支撐、能夠對外來人口形成吸聚效應或積極采取人口引進措施的城市 ,將會成爲未來房企重點布局的城市;而産業薄弱 ,樓市庫存高企、去化緩慢 ,地方政府也未能拿出有力手段提振樓市的城市 ,土地市場將延續冷清局面。

  李赫表示 ,从2017年的“地王”频现、到2018年的底价流拍 ,可以看出土地市场经历了一波从高峰到低谷的周期 ,预计在房地産市场“三稳”的背景下 ,2019年土地市场将进一步回归理性。

  張波對記者表示 ,由于目前“去庫存”接近尾聲 ,預計2019年房企在三線、四線城市拿地會變得更爲謹慎且理性 ,同時 ,房企在拿地策略上或更重視城市群的進入戰略。(來源:證券日報)


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